Zgłoszenie budowy

Złożone w urzędzie zgłoszenie nabiera mocy, gdy mija ustawowy czas "milczącej zgody", czyli 21 dni. To znacznie szybciej, niż prawie trzy miesiące przewidywane na uprawomocnienie pozwolenia na budowę.

Zanim złoży się w urzędzie wniosek, trzeba najpierw upewnić się, że jest ono w naszym przypadku legalne. W sytuacji, gdy:

planujemy zabudowę bliźniaczą lub szeregową;
działka leży na terenie ochroną przyrody lub konserwatora zabytków;
budynek może być uciążliwy dla sąsiadów ze względu na hałas, zanieczyszczenia czy brzydki zapach

musimy ubiegać się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W pozostałych przypadkach możemy składać wniosek zgłoszenia.

Niezbędne formalności

Najpierw z urzędu gminy bądź miasta pobieramy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - o ile taki plan jest dla danego terenu uchwalony. Niekiedy można go znaleźć na stronach urzędu w internecie. Na planie sprawdzimy, jakie mamy możliwości zabudowy - czy na naszej działce może na przykład stanąć budynek z gabinetem lekarskim. Są tam też określone wymagania dotyczące wysokości, kąta nachylenia dachu albo wskaźnika zabudowy. Jeżeli na danym terenie planu zagospodarowania nie ma - a to bardzo częsta sytuacja - musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niekiedy czeka się na nie kilka dni, ale zdarza się, że przeciąga się to do kilku miesięcy. Warto zatem postarać się o to jak najwcześniej.

Z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy możemy zamówić projekt indywidualny albo kupić gotowy - ten ostatni musi zostać poddany adaptacji, bez której jest nieważny. Do projektu potrzebne będą:

mapka do celów projektowych - jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa terenu działki i jej przyległości, którą należy zamówić u uprawnionego geodety,
wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów,
opinia geotechniczna lub przynajmniej oświadczenie projektanta o warunkach posadowienia - o tym ostatecznie decyduje projektant; jeżeli uzna, że profesjonalna opinia jest konieczna, to musimy zlecić uprawnionemu geotechnikowi wykonanie badań geologiczno-inżynierskich,
warunki techniczne dostawy mediów (gaz, prąd, woda, odbiór ścieków, telekomunikacja) - uzyskujemy je w miejskim, okręgowym lub dzielnicowym zakładzie - odpowiednio gazowniczym, energetycznym, wodociągów i kanalizacji oraz telekomunikacji.

Wielu projektantów we własnym zakresie organizuje wyżej wymienioną dokumentację. Obowiązki inwestora ograniczają się wtedy do dostarczenia warunków zabudowy, nie trzeba samodzielnie biegać po kolejnych urzędach. Na podstawie zebranych dokumentów zostanie sporządzony projekt składający się z dwóch części. Pierwsza to projekt architektoniczno-budowlany, obejmujący obliczenia oraz rozwiązania konstrukcyjne budynku, jego rzuty i widoki elewacji. Druga część to projekt zagospodarowania terenu naniesiony na aktualną mapę. Muszą być na nim rozrysowane granice działki, istniejące obiekty budowlane, droga dojazdowa, systemy uzbrojenia, odprowadzenia ścieków czy pasy zieleni, z podaniem wzajemnych odległości i wymiarów elementów. Do projektu powinno też zostać dołączone oświadczenie potwierdzające nadanie uprawnień projektowych. Przed rozpoczęciem prac potrzebna będzie jeszcze trzecia część projektu budowlanego - projekt techniczny (>>> NOWY PROJEKT BUDOWLANY - ZOBACZ WIĘCEJ).

Składanie wniosku

Po dopełnieniu wszystkich formalności, w stosownym wydziale architektury i nadzoru budowlanego w przypisanym działce urzędzie gminy należy złożyć:

wypełniony wniosek zgłoszenia budowy, określający rodzaj, zakres i sposób prowadzenia robót budowlanych (wnioski można skłądać w formie elektronicznej, lista na stronie >>> e-budownictwo.gunb.gov.pl),
trzy egzemplarze projektu (ale tylko część architektoniczno-budowlana oraz zagospodarowanie terenu, bez projektu technicznego),
zaświadczenie o uprawnieniach projektowych (nawet jeśli są w projekcie, warto mieć dodatkową kopię) oraz aktualnym wpisie projektanta na listę członków izby,
oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy,
ewentualne inne dokumenty wymagane przez lokalny urząd (do sprawdzenia indywidualnie) - na przykład decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub potwierdzenie uiszczenia opłaty w przypadku budynków częściowo usługowych.

Po złożeniu dokumentów organ urzędowy przeprowadza ich weryfikację i w ciągu trzech dni zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej informację o dokonaniu zgłoszenia. W informacji tej znajdują się dane osobowe inwestora oraz adres i opis planowanego budynku. Na ewentualny sprzeciw urząd ma w sumie 21 dni, ale uwaga - decydujący jest stempel pocztowy z dnia nadania pisma, dlatego z uznaniem "milczącej zgody" należy zaczekać w razie czego jeszcze kilka dni dłużej. Zgłoszenie jest ważne przez trzy lata. W tym czasie trzeba rozpocząć budowę. Najpierw należy jeszcze zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia budowy oraz zaopatrzyć się w dziennik budowy. Można go kupić w urzędzie od razu podczas odbierania decyzji albo nabyć w księgarni budowlanej. Ważne, aby został zarejestrowany i ostemplowany - dopiero wtedy staje się obowiązującym dokumentem.

Kiedy organ może wnieść sprzeciw

Najczęściej wtedy, kiedy okazuje się, że planowany obiekt albo roboty wymagają jednak pozwolenia na budowę, a nie zgłoszenia. Różne urzędy mogą tu różnie interpretować konkretne sytuacje.

Sprzeciw może też dotyczyć naruszenia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, ewentualnie innych przepisów. W takim wypadku trzeba dokonać poprawek i złożyć wniosek ponownie - albo ubiegać się o pozwolenie.

Istotne jest to, że w przypadku zgłoszenia, nawet jeśli decyzja jest pozytywna, to nie otrzymujemy żadnego dokumentu potwierdzającego. Jeśli takiego potrzebujemy - na przykład w celu podpisania umowy kredytowej - musimy złożyć stosowany wniosek o jego wydanie.

Data publikacji: 30 września 2021