Nie wiesz? Pytaj! Wiesz? Pomóż!

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę jest pierwszym realnym krokiem w stronę własnego domu. Na decyzję czeka się do trzech miesięcy.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest niepodważalna i uniwersalna - można się o nią ubiegać nawet wtedy, gdy działka leży na obszarze chronionym albo stawiamy bliźniaka. Pomimo uproszczenia przepisów, nadal w pewnych sytuacjach jest to jedyne z możliwych rozwiązań. Pozwolenia na budowę bezwzględnie wymaga:

  • budowa planowana na terenie objętym ochroną przyrody albo konserwatora zabytków;
  • budynek stwarzający ryzyko uciążliwego oddziaływania na otoczenie - powodującego zanieczyszczenie terenu, fetor czy hałas (na przykład jeśli ma strefę przeznaczoną na warsztat albo hodowlę zwierząt)
  • zabudowa bliźniacza i szeregowa

W pozostałych przypadkach ustawa daje nam możliwość wyboru, czy chcemy ubiegać się o pozwolenie na budowę, czy tylko dokonać zgłoszenia.

Niezbędne formalności

Aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, trzeba skompletować dokumentację dotyczącą planowanej budowy. Wbrew pozorom nie zaczynamy od wyboru projektu. Musi on pasować do lokalnych uwarunkowań, a nie wszystko można dostosować podczas adaptacji. Nie, projekt wybieramy w późniejszej kolejności. Od czego zatem zacząć?

​Pierwsze kroki należy skierować do urzędu gminy bądź miasta, gdzie uzyskamy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - o ile taki plan jest dla danego terenu uchwalony. Wiele gmin ma częściowe plany zagospodarowania dostępne w internecie, na stronach urzędowych. Na planie sprawdzimy, jakie mamy możliwości zabudowy - czy na naszej działce może na przykład stanąć budynek z gabinetem lekarskim. Są tam też określone wymagania dotyczące wysokości, kąta nachylenia dachu albo wskaźnika zabudowy. Jeżeli na danym terenie planu zagospodarowania nie ma - a to bardzo częsta sytuacja - musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niekiedy czeka się na nie kilka dni, ale zdarza się, że przeciąga się to do kilku miesięcy. Warto zatem postarać się o to jak najwcześniej.

Z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy możemy udać się do biura projektowego, gdzie zamówimy projekt ​indywidualny albo kupimy gotowy - ten ostatni musi zostać poddany adaptacji, bez której jest nieważny. Do projektu wymagane są:

  • mapka do celów projektowych - jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa terenu działki i jej przyległości, którą należy zamówić u uprawnionego geodety
  • wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów
  • opinia geotechniczna lub przynajmniej oświadczenie projektanta o warunkach posadowienia - o tym ostatecznie decyduje projektant; jeżeli uzna, że profesjonalna opinia jest konieczna, to musimy zlecić uprawnionemu geotechnikowi wykonanie badań geologiczno-inżynierskich
  • warunki techniczne dostawy mediów (gaz, prąd, woda, odbiór ścieków, telekomunikacja) - uzyskujemy je w miejskim, okręgowym lub dzielnicowym zakładzie - odpowiednio gazowniczym, energetycznym, wodociągów i kanalizacji oraz telekomunikacji
  • w zależności od lokalnych wymagań mogą być potrzebne inne dokumenty, nie ujęte w standardowym zestawieniu - oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną, zgoda na usunięcie drzew itp.

​Wielu projektantów we własnymzakresie organizuje wyżej wymienioną dokumentację. Obowiązki inwestora ograniczają się wtedy do dostarczenia warunków zabudowy, nie trzeba samodzielnie biegać po kolejnych urzędach. Na podstawie zebranych dokumentów zostanie sporządzony projekt składający się z dwóch części. Pierwsza to projekt architektoniczno-budowlany, obejmujący obliczenia oraz rozwiązania konstrukcyjne budynku, jego rzuty i widoki elewacji. Druga część to projekt zagospodarowania terenu naniesiony na aktualną mapę. Muszą być na nim rozrysowane granice działki, istniejące obiekty budowlane, droga dojazdowa, systemy uzbrojenia, odprowadzenia ścieków czy pasy zieleni, z podaniem wzajemnych odległości i wymiarów elementów. Do projektu powinno też zostać dołączone oświadczenie potwierdzające nadanie uprawnień projektowych.

Składanie wniosku

Po dopełnieniu wszystkich formalności, w przypisanym działce organie (np. Wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego w Urzędzie Gminy lub Starostwie Powiatowym) należy złożyć:

  • ​wypełniony wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę 
  • cztery egzemplarze projektu (część architektoniczno-budowlana oraz zagospodarowanie terenu)
  • zaświadczenie o uprawnieniach projektowych (nawet jeśli są w projekcie, warto mieć dodatkową kopię) oraz aktualnym wpisie projektanta na listę członków izby
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy
  • ewentualne inne dokumenty wymagane przez lokalny urząd (do sprawdzenia indywidualnie) - na przykład decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub potwierdzenie uiszczenia opłaty w przypadku budynków częściowo usługowych

Dalsze procedury

Po złożeniu dokumentów organ przeprowadza ich weryfikację i ewentualnie wzywa do uzupełnienia. Na wydanie decyzji ma 65 dni. Po wydaniu decyzji pozostaje jeszcze 14 dni na ewentualne odwołanie się od niej i dopiero po tym czasie następuje uprawomocnienie. Decyzja zostaje potwierdzona pieczęcią i podpisem właściwego organu, a następnie jest wysyłana pocztą lub można odebrać ją osobiście. Decyzja jest ważna przez trzy lata - w tym czasie musimy rozpocząć budowę.

Przed rozpoczęciem robót należy jeszcze zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia budowy oraz zaopatrzyć się w dziennik budowy. Można go kupić w urzędzie od razu podczas odbierania decyzji albo nabyć w księgarni budowlanej. Ważne, aby został zarejestrowany i ostemplowany - dopiero wtedy staje się obowiązującym dokumentem.

Data publikacji: 28 lutego 2017

Zobacz także

FORMALNOŚCI

Zgłoszenie budowy

Złożone w urzędzie zgłoszenie nabiera mocy, gdy mija ustawowy czas "milczącej zgody", czyli 21 dni. To znacznie szybciej, niż prawie trzy miesiące przewidywane na uprawomocnienie pozwolenia na budowę.

Niektóre zmiany bezwzględnie wymagają konsultacji z konstruktorem (fot. BRAAS)FORMALNOŚCI

Zmiany w projekcie

Zastanawiasz się nad zmianą materiału ściennego, wysokości ścianki kolankowej, pokrycia dachowego? Zobacz, z czym wiążą się takie decyzje - i których na własną rękę lepiej nie podejmować. Wywiad z przekierowaniem na blog "o prawie budowlanym".
Regularna kontrola robót jest w przypadku dachu szczególnie istotna (fot. TR)DACH

Dziennik budowy - odbiór dachu

Ile razy kierownik budowy powinien pojawić się u nas na sprawdzanie dachu? Im częściej, tym lepiej. Wariant oszczędnościowy i wizyta „na gotowo” nie daje gwarancji, że w dachu wszystko jest zrobione poprawnie.