Co nas czeka przed budową?

Decyzja o budowie domu podjęta. Od czego zacząć? Co trzeba najpierw zrobić? Z jakimi formalnościami i pracami przygotowawczymi przyjdzie nam się zmierzyć?

Przede wszystkim nie działaj zbyt pochopnie z zakupem projektu domu. Zacznij od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo - jeśli nie jest ustalony - od lokalnych warunków zabudowy (WZ), warto też oszacować układ działki i strony świata. Dopiero wtedy kup odpowiedni projekt (w przypadku projektu indywidualnego architekt zapewne sam zadba o wspomniane kwestie). Jeśli projektant zaproponuje Ci przejęcie papierkowej roboty związanej z domem - zgódź się, warto. I pamiętaj - nie rób nic, co wymaga zgłoszenia lub pozwolenia, bez stosownej zgody organu administracyjnego! Samowolka jest kosztowna, a jej legalizacja egzekwowalna.

Wybierz dobry projekt

Lepszy projekt indywidualny, czy gotowy z katalogu? Garaż w bryle domu czy osobno? Sypialnia na parterze czy na poddaszu? Może dom z piwnicą albo pokojem dla seniora? Każdy z nas ma inne potrzeby i oczekiwania względem przyszłego domu, zarówno estetyczne, jak i użytkowe. Układ funkcjonalny, który sprawdza się u sąsiada, nam nie musi odpowiadać. Im wcześniej określimy, na czym nam zależy, tym łatwiej będzie osiągnąć porozumienie z projektantem i ustalić optymalne dla nas rozwiązania budowlano-eksploatacyjne.

>>> zobacz więcej o wyborze projektu

Skompletuj dokumentację o pozwolenie na budowę

W przypisanym działce organie (np. w Wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego w Urzędzie Gminy lub Starostwie Powiatowym) należy złożyć:

wypełniony wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
trzy egzemplarze projektu (część architektoniczno-budowlana oraz zagospodarowanie terenu),
zaświadczenie o uprawnieniach projektowych (nawet jeśli są w projekcie, warto mieć dodatkową kopię) oraz aktualnym wpisie projektanta na listę członków izby,
oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzję o warunkach zabudowy (WZ),
ewentualne inne dokumenty wymagane przez lokalny urząd.

Na decyzję czeka się około trzech miesięcy (65 dni + 14 dni na uprawomocnienie).

Załóż dziennik budowy i zatrudnij kierownika budowy

Święta księga każdego inwestora. W dzienniku budowy powinny być udokumentowane wszystkie ważniejsze prace budowlane i odbiory kolejnych etapów robót, a także ewentualne losowe zdarzenia (np. gradobicie czy niespodziewany mróz). Pierwszego wpisu dokonuje najczęściej inwestor i geodeta, kolejnych kierownik budowy. Z nim też pisemnie powinniśmy ustalić zakres obowiązków (czyli w których momentach stawi się na budowie) i zakres prac podlegających wpisowi do dziennika budowy.

>>> zobacz, jak poprawnie prowadzić dziennik budowy

Pamiętajmy, że kierownik budowy jest sprzymierzeńcem inwestorów, a nie złem koniecznym! Wspiera nas merytorycznie i dba o nasze interesy. Warto zainwestować w dobrego kierownika budowy, który poprowadzi rzetelny nadzór. Kierownik „po taniości”, którego rola ogranicza się do kilku podstawowych wizyt i paru wpisów w dzienniku budowy, to iluzoryczna oszczędność, a jej skutki mogą być dla nas bardzo nieprzyjemne.

Postaw ogrodzenie...

...i powieś w widocznym miejscu tablicę informacyjną z informacjami o lokalizacji obiektu i zakresie planowanych robót, danymi inwestora i kierownika budowy oraz właściwego organu nadzoru budowlanego, telefonem do wykonawcy i inspektora pracy oraz telefonami alarmowymi.

Zorganizuj plac budowy

Potrzebne będą media (prąd i woda), przenośna toaleta, szeroki wjazd na działkę, przyda się też szopa na narzędzia i tymczasowy budynek socjalny. Wspólnie z kierownikiem budowy powinniśmy ustalić miejsce składowania humusu i kolejnych materiałów budowlanych. Jeśli działka jest mocno zarośnięta, nie obędzie się bez karczowania, a w skrajnych sytuacjach nawet mulczowania. Musimy również sprawdzić warunki dojazdowe na drodze prowadzącej do działki, pod kątem ciężkich pojazdów budowlanych. Warto zrobić to zarówno w porze suchej, jak i po deszczu, żeby później, podczas prac, uniknąć przykrych niespodzianek. Grząskie podłoże można utwardzić np. tłuczniem.

Przed rozpoczęciem budowy dobrze jest też wykonać badania geotechniczne gruntu. Ta czynność jest niezbędna przy wysokim poziomie wód gruntowych lub kiedy budujemy dom na skarpie.

Im więcej kwestii przemyślimy przed rozpoczęciem budowy, tym mniej czeka nas później stresu. Nieprzewidziane sytuacje zapewne i tak się wydarzą, ale z dobrym planem i rzetelnym kierownikiem budowy łatwiej wszystko spiąć (fot. Adam Penger)