Nie wiesz? Pytaj! Wiesz? Pomóż!

Rola kierownika budowy

Dobry kierownik budowy wspiera inwestorów merytorycznie i tym samym dba o ich interesy. Warto w niego zainwestować. O tym, jak ważna i odpowiedzialna jest jego rola, rozmawiamy z Tomaszem Rybarczykiem - architektem i inżynierem budownictwa.

Kierownik budowy pomaga inwestorom w doborze racjonalnych rozwiązań i technologii, pilnuje realizacji budowy zgodnie z dokumentacją i ze sztuką budowlaną oraz bierze odpowiedzialność za sprawy formalne. Tyle teorii. W praktyce często sami, na własne życzenie, rezygnujemy z kierownika budowy na rzecz „pseudokierownika” – osoby, która tylko podpisuje się w dzienniku budowy, z rzadka na nią zaglądając. To strzał w stopę i tylko pozorna oszczędność. Rozmawiamy o tym z Tomaszem Rybarczykiem, architektem, inżynierem budownictwa i kierownikiem budowy z wieloletnim stażem.

Dlaczego rola kierownika budowy jest tak ważna?

TR: Kierownik budowy jest obok inwestora i projektanta uczestnikiem procesu budowlanego. Jest sprzymierzeńcem inwestorów. To on dba o to, by budowa była realizowana zgodnie z projektem i uzyskaną decyzją o pozwoleniu na budowę. On powinien też przejąć na siebie odpowiedzialność za wykonanie wszystkich rzeczy pod względem technicznym. Jego zadaniem jest sprawdzenie wszystkich robót, które ulegają zakryciu, a przecież tych robót jest bardzo wiele: zbrojenie, murowanie ścian, wykonanie elementów warstwowych (posadzek, tynków), instalacji pokrycia dachowego z poszyciem dachu.

Co traci inwestor, zatrudniając kierownika, który współpracuje tylko „na papierze”?

TR: Przede wszystkim inwestor pozbywa się osoby, która jest w stanie ocenić  bezpieczeństwo na budowie, to, czy budowa jest prowadzona zgodnie z projektem i wiedzą techniczną. Jeśli inwestor się na coś takiego decyduje, to sam na siebie bierze obowiązek dopilnowania wszystkiego – a przecież często wcale się na tym nie zna. Zresztą w świetle prawa nie musi – od tego właśnie ma kierownika  budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.

A co z kwestią żmudnych przepychanek z wykonawcami? „Ja wiem lepiej”, „Zawsze tak robiłem i było dobrze”, „Po co to panu”, „Będzie pan zadowolony” – kierownik bierze na siebie całą czarną robotę.

TR: Oczywiście, to jest jego rola. Kierownik zarządza w tym kontekście budową, on może wydawać polecenia wykonawcom, on też powinien poinstruować wykonawcę, jeśli ten czegoś w danym zakresie robót nie wie. Inwestor może nie mieć wiedzy na ten temat, może źle ocenić to, co podsuwa mu wykonawca, dla którego coś może być łatwiejsze, a  niekoniecznie racjonalnie uzasadnione. Co istotne, wszelkie zmiany wprowadzane w trakcie budowy muszą być przez kierownika i przez projektanta zatwierdzone. Nie może być tak, że wykonawca uzgadnia coś z inwestorem – albo odwrotnie - poza kierownikiem. Jeśli nawet coś takiego się zdarzy, to tak czy inaczej jest to jego odpowiedzialność. Kierownik przy zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy podpisuje się w dzienniku i w oświadczeniu, że budowa została wykonana zgodnie z projektem i zgodnie z wydanym pozwoleniem.

To skąd w takim razie biorą się ci kierownicy, którzy na naszej budowie widnieją tylko kilka razy w dzienniku, a wiadomo, że nawet jej za często nie odwiedzali?

TR: To jest trudne do zrozumienia. Wydaje mi się, że skoro jest zapotrzebowanie na takie osoby, skoro jest pula inwestorów szukających „pseudokierowników”, to się tacy na rynku pojawiają. Ale to zawsze działa na niekorzyść inwestorów. Zresztą jest to postawa niezgodna z przepisami wynikającymi z prawa budowlanego i etyką inżynierską.

ZOBACZ WYPIS Z PRAWA  BUDOWLANEGO DOTYCZĄCY OBOWIĄZKÓW KIEROWNIKA BUDOWY

Kiedy powinniśmy zacząć szukać kierownika, albo – jeśli mamy już kogoś zaufanego – kiedy podpisać z nim umowę?

TR: Na pewno przed rozpoczęciem robót. Bo kierownik musi zawiadomić organ i przekazać oświadczenie, że podjął się prowadzić budowę. Proponuję szukać wtedy, kiedy już mamy w ręku projekt i uzyskaną decyzję o pozwoleniu na budowę. Mamy wtedy podstawę do rozmów. To ważne, bo inwestor powinien uzyskać ofertę na prowadzenie budowy w oparciu o swój projekt. Kierownik powinien wskazać, jakie są kluczowe elementy przy realizacji tej konkretnej budowy, z tego wynika zakres jego prac.

Co się dzieje, gdy na budowie pojawią się błędy?

TR: Jeśli to ma miejsce, to zadaniem kierownika budowy jest wskazanie tych błędów i ich poprawienie. Jeśli są jakieś zmiany, to musi określić, czy są to zmiany istotne czy nieistotne – wspólnie zresztą z projektantem. Jeżeli coś jest zmianą istotną, to musi wstrzymać budowę, wpisać to do dziennika (to wynika z przepisów prawa budowlanego) i do czasu wyjaśnienia, sprawdzenia, zatwierdzenia ta budowa powinna być wstrzymana. Dlatego tak ważna jest rola prewencyjna, która w mojej ocenie jest ważniejsza niż kontrola. Ustalenie zasad robót zanim zostaną one wykonane i poinstruowanie wykonawcy, na co powinien zwrócić uwagę, a najlepiej także nadzorowanie prac w trakcie, pozwala uniknąć nieprzyjemnych sytuacji. Kontrola robót wykonanych, po fakcie, może skutkować tym, że już zastaniemy błędy. Wtedy może być za późno na ich naprawę albo będą to naprawy bardzo kosztowne.

Zwracam tu uwagę, że jeśli inwestorzy sami decydują się na quasi-nadzór, to podejmują ryzyko, że ten nadzór nie będzie dostatecznie dobrze prowadzony i dojdzie do różnych nieprawidłowości. Próba dogadania się z wykonawcą w kwestii naprawy rzadko przynosi spodziewany efekt. Wówczas spory często rozwiązuje się na podstawie ekspertyzy, która jest pomocna inwestorowi do wyegzekwowania roszczeń. Jednak jest to droższa i bardziej skomplikowana droga. I tutaj wracamy do kwestii dobrego kierownika budowy i jego roli, by uniknąć tego typu sytuacji na budowie.

Gdzie protokołuje się nieprawidłowości?

TR: Dokumentem istotnym w takich przypadkach jest dziennik budowy. W nim kierownik budowy może dokonywać wpisów nakazujących wykonanie określonych robót.

ZOBACZ TEŻ ARTYKUŁ "JAK POPRAWNIE PROWADZIĆ DZIENNIK BUDOWY"

W Polsce mamy trzy podstawowe modele realizacji budowy: systemem gospodarczym, systemem klasycznym, czyli powierzania kolejnych robót poszczególnym wykonawcom, oraz systemem deweloperskim. Jak wpisuje się w te modele rola kierownika budowy?

TR: System gospodarczy to budowa samodzielna, za pomocą sił własnych i znajomych czy rodziny. To trudne budowanie, bo wymaga zaangażowania, poświęcenia wolnego czasu, dużo siły i zaparcia. Najlepiej też mieć doświadczenia w budowaniu i trochę jednak się na nim znać, nie mówiąc już o umiejętności czytania dokumentacji projektowej. Same chęci mogą się okazać niewystarczające, pewne roboty można nieświadomie zrobić źle. Tutaj szczególnie ważne jest to osobiste wsparcie kierownika budowy, jego rola jest nawet na tyle szeroka, że powinien on nie tylko instruować, ale wręcz angażować się w budowę.

Budowa sposobem powierzania kolejnych etapów robót wykonawcom, którzy wchodzą po sobie albo prowadzą prace równolegle, to chyba najczęściej spotykany obecnie sposób realizacji budowy, oparty na małych firmach wykonawczych specjalizujących się w określonych robotach. Mogą to być pracownicy ogólnobudowlani, mogą być wykonawcy odpowiedzialni tylko za konkretne prace, jak: cieśle, dekarze, tynkarze, instalatorzy elektryczni i sanitarni, fachowcy od robót wykończeniowych typu malowanie, posadzkarze itp. Dla inwestora istotne jest znalezienie dobrego wykonawcy i umówienie go we właściwym terminie, by nie było nieoczekiwanych przestojów na budowie. No i tutaj dużą rolę ma kierownik budowy, który musi to wszystko skoordynować. Front robót musi być właściwie przygotowany, żeby ci wykonawcy sobie nie przeszkadzali.

Z kolei system deweloperski, gdzie powierzamy wszystko jednej firmie od początku do końca, niekiedy razem z pracami wykończeniowymi, ma oczywiście swoje plusy, ale ma i minusy. Niewątpliwie zaletą jest to, że inwestor nie musi sam szukać wykonawców, tylko zleca wszystko jednej firmie, która ponosi odpowiedzialność w bardzo szerokim zakresie. Jednak jest to najdroższy system budowy, poza tym taki „monopol” na wykonawstwo może być zgubny dla jakości robót. Trzeba zwracać uwagę na zgodność robót z projektem i z umową pod względem materiałowym. Nie mamy pełnego prześwietlenia fachowców wkraczających na naszą budowę – a wiadomo, że generalni wykonawcy nie zawsze współpracują ze swoimi stałymi ekipami, zatrudniają też podwykonawców, których kompetencje trudno nam zweryfikować. Sugeruję zawsze, żeby przy tej formie prowadzenia budowy inwestor nie tylko miał niezależnego od wykonawcy kierownika budowy, ale żeby skorzystał również z funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego, czyli zatrudnił osobę, która będzie nadzorować prace, będzie kontrolować kierownika budowy, będzie kontrolować firmę generalnego wykonawcy i jego podwykonawców – ten inspektor nadzoru będzie dbał o interesy inwestora, zepnie wszystko i doprowadzi budowę do końca.

Jako osoba z wieloletnim doświadczeniem w tej branży, powiedz, który system jest najbardziej błędoodporny, który najlepiej się sprawdza w naszych realiach?

TR: Przedstawione modele realizacji budowy są bardzo różne i nie sposób wskazać, która jest najlepsza dla kogo. Na to pytanie muszą sobie odpowiedzieć inwestorzy na początku przystępowania do budowy. Wydaje mi się jednak, że najbardziej popularne, najczęstsze jest budowanie sposobem drugim, czyli zlecając kolejne roboty poszczególnym wykonawcom – pod warunkiem, że mamy rzetelnego kierownika budowy, który rzeczywiście sumiennie wywiązuje się ze swoich obowiązków.

Bardzo dziękuję za rozmowę.


Tomasz Rybarczyk - architekt, inżynier budownictwa, rzeczoznawca budowlany, pełni funkcję kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Ma uprawnienia do kierowania budową bez ograniczeń w zakresie konstrukcyjno-budowlanym, opracowuje ekspertyzy i opinie techniczne. 

Zobacz także

Kto i co wpisuje do dziennika budowy?FORMALNOŚCI

Dziennik budowy

Święta księga każdego inwestora. Jak poprawnie prowadzić dziennik budowy? Od czego zacząć? Co po kolei wpisywać? Kto i na jakim etapie powinien to robić? Sprawdź!
fot. O PRAWIE BUDOWLANYMAKTUALNOŚCI BRANŻOWE

Budowa bez pozwolenia

„Jak budować i remontować bez pozwolenia” – najświeższy poradnik wraz z przykładami zgłoszeń i wzorami pism jest już dostępny!
To inwestorzy ostatecznie decydują o zastosowanych materiałach i rozwiązaniach - warto je zawczasu przemyśleć (fot. KMR)BUDOWLANA MARKA ROKU

Budowlane decyzje - wskazówki praktyczne

Przymierzając się do budowy domu stajemy przed długą listą decyzji do podjęcia. Lista wskazówek pomoże uporządkować proces konsumenckiej inwestycji.