Polski ład dla domów do 70 m2

Budowa domu bez pozwolenia, bez kierownika, bez milczącej zgody, za to z szeregiem składanych pod sankcją karną oświadczeń... Jakie korzyści i jakie zagrożenia dla inwestora niesie nowa ustawa?

Sporo się mówi o budowie domów do 70 m2 bez pozwolenia. Możliwość budowy domu na zgłoszenie funkcjonuje już od paru lat, ale teraz pojawiło się kilka kontrowersyjnych nowości, a chaos informacyjny sprawia, że inwestor już sam nie wie, co mu wolno, czego nie, co, gdzie i komu złożyć – i kiedy może się spodziewać kontroli. Wspólnie z Mariuszem Okuniem, rzeczoznawcą budowlanym, próbujemy nieco uporządkować ten temat.

Zacznijmy od formalnej kwestii, czyli kiedy ustawa wchodzi w życie.

Wiele już na ten temat powstało artykułów, wiele jest w mediach, różne są też niedomówienia. Ustawa pojawiła się w  Dzienniku Ustaw 2 listopada i mamy vacatio legis dwumiesięczny, czyli od 2 stycznia 2022 roku ustawa zacznie obowiązywać.

Ale czy to jest tak, że 2 stycznia ustawa wchodzi w życie, 3 podejmujemy decyzję o budowie, 4 kupujemy projekt, a 5 wbijamy łopatę w ziemię?

W teorii tak można by to sobie było wyobrazić, z uwagi na to, że mamy te dwa miesiące, że moglibyśmy wystartować z tą procedurą właśnie 2 stycznia 2022 roku, tylko należałoby już dzisiaj zacząć przygotowania. Wprawdzie w mediach szumnie mówi się, że to jest budowa bez formalności, ale tak naprawdę szereg formalności ustawa nam zostawiła.  Nikt nas nie zwalnia z projektu. I projekt musimy zaadaptować do naszych warunków miejscowych, każda lokalizacja jest, tak jak wiemy, wyjątkowa. Co do zawartości samego projektu budowlanego, według dużej nowelizacji, która weszła w życie 19 września poprzedniego roku, to nam się nic nie zmienia, wszystkie załączniki, które były, nadal są.

Co poza projektem?

Oczywiście musimy zorganizować przyłącza, plan miejscowy albo warunki zabudowy, musimy na wcześniejszym etapie dowiedzieć się wszystkiego i wystąpić z danym wnioskiem, a na warunki długo się czeka. Dzisiaj bardzo dużo się buduje, tych wniosków jest coraz więcej, urzędy troszkę się „zapchały”, więc w zależności od regionu czeka się do kilku miesięcy.

Wiemy, że urząd wiele spraw przeciąga, ale w ustawie jest chyba założenie terminu 21 dni?

Tak, tu dwa słowa o szybkiej legislacji… W projektach tej ustawy był termin 30-dniowy. Nasze środowisko apelowało o wydłużenie, bo jest tu szereg rzeczy do – mówiąc kolokwialnie – załatwienia przez urząd, choćby powiadomienie stron. W odpowiedzi ustawodawca wpisał 21 dni. Dlaczego się nie da? W naszej ocenie, dwukrotne powiadomienie stron, jest to z założenia nierealne. 

Czyli, wracając do dokumentów, zbieramy komplet i gdzie składamy?

Tak samo, do wydziałów architektoniczno-budowlanych. Możemy nawet ten wniosek zgłoszenia budowy złożyć przez internet, online na stronie https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/.

I co dalej? czekamy, mamy milczącą zgodę?

To kolejny szczegół tej ustawy, że tak naprawdę tylko informujemy urząd i on nie ma prawa odwołania, nie ma takiej procedury. Dziś składamy wniosek – mówimy o 2 stycznia – i wbijamy przysłowiową łopatę.

Dwa słowa o projekcie. Wiemy, że dom ma być do 70 m².

Precyzując, mamy 70 m² w zabudowie. Wcześniej pojawiało się 90, bo miało być poddasze, a finalnie jest 70 w dwóch kondygnacjach, więc tak naprawdę może być około 140 m² minus metry pod ścianami. Robi się to dosyć otwartą kwestią…

Dom ma być też wybudowany dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. A co w momencie, kiedy chcemy zarejestrować działalność? Albo sprzedać dom?

Znowu, proces legislacji był stosunkowo krótki, a to jest kolejne oświadczenie informujące urząd, że chcemy daną inwestycję do 70 m2 w zabudowie wykonać. Pod odpowiedzialnością karną oświadczamy, że budujemy to dla własnych potrzeb, na własne cele mieszkaniowe. Moim zdaniem to znowu może być trochę martwy przepis, bo ja dzisiaj się decyduję, że buduję to na własne potrzeby. Ale, jak wiemy, według danych GUS budowa budynku jednorodzinnego trwa około 38 miesięcy. Na przestrzeni tak długiego okresu wiele się może wydarzyć. I za trzy lata oświadczam, że już chcę dom sprzedać, bo zmieniły mi się priorytety życiowe. Ustawodawca to zapisał prawdopodobnie mając na myśli deweloperów, żeby nie budowali na masową skalę. Ale jak to będzie faktycznie – za dwa lata się przekonamy.

Przejdźmy teraz do dziennika budowy. Ustawa pozwala na prowadzenie budowy bez kierownika. Inwestor nie musi mieć doświadczenia budowlanego. I ma to wypełniać po swojemu?

Jeśli inwestor zdecyduje się na budowę bez właściwego kierownika budowy, a tym samym bez dziennika, to jeżeli on sam ten dziennik będzie wypełniał, to w mojej ocenie będzie on miał formę pamiętnika czy bloga z budowy. „Dziś zrobiliśmy fundamenty, jutro czy za kilka dni będziemy robić obsypkę, izolacje itd.”. Taki dziennik nie będzie miał żadnej wartości merytorycznej, bo jeżeli będziemy robić fundamenty, zbroić ławy czy strop, to jak przysłowiowy Kowalski ma wpisać, że zbrojenie jest zrobione zgodnie z projektem, skoro nie będzie wiedział, jak wszystko poprawnie wykonać. Później będzie duży kłopot nawet ze sprzedażą tego domu. Jeżeli realizowano go systemem gospodarczym, bez właściwego nadzoru, to może się to skończyć tak, że urząd ma wątpliwości i zleca zewnętrzną ekspertyzę za kilka tysięcy, żeby potwierdzić, że budynek jest wykonany prawidłowo. Co więcej, ustawodawca w znowelizowanej ustawie obliguje nas do zrobienia inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej. I znowu, jeżeli dany inwestor przykładowo sam to sobie wytyczy, bo ustawa nic nie narzuca i pomyli się , to po weryfikacji budynku sytuacja jest taka, że on jest wykonany niezgodnie z projektem. Ja osobiście nie znam żadnej budowy, która by wykonana była od A do Z zgodnie z projektem. Idąc normalną procedurą, na pozwolenie na budowę, wszelkie zmiany zgłaszamy projektantowi i ewidencjonujemy jako zmiany nieistotne w dzienniku budowy. W przypadku nowej ustawy musimy wybudować dom w 100% zgodnie z projektem.

To bardzo istotna informacja.

Tak, nawet w przemyślanych projektach zdarza się konieczność zmian, choćby przesunięcia ściany działowej o 20 cm. Ta zmiana, chociaż jest oczywiście zmianą nieistotną, nie może być wprowadzona, bo zgodnie z ustawą jeśli wprowadzamy zmianę, musimy wystąpić o zamienny projekt i zamienne pozwolenie na budowę. Dla urzędnika, który literalnie będzie musiał tego przestrzegać, najważniejsze jest oświadczenie o zgodności wykonania danego budynku z projektem. I to znowu jest pod rygorem sankcji karnych. Inwestor z pełną świadomością będzie mógł oświadczyć, że w jego opinii został wykonany najlepiej, jak potrafił – ale to nie będzie tożsame z tym, ze został wykonany zgodnie z projektem i z przepisami techniczno-budowlanymi. Temat rzeka.

Co można jeszcze na zakończenie powiedzieć na temat kierownika… Kierownik budowy, właściwy kierownik budowy, to jest nasza świadomość, nasz zdrowy rozsądek, nasze bezpieczeństwo i nasze pieniądze później.

Dokładnie. Ja, licząc na rozsądnych inwestorów, uważam, że brak właściwego kierownika budowy jest oszczędnością iluzoryczną.

Bardzo dziękuję za rozmowę.

---

Zobacz rozmowę uzupełnioną o slajdy na kanale YouTube:

---

 

Data publikacji: 26 listopada 2021