Wybór działki pod budowę domu

Zakup gruntu to decyzja ważąca zarówno na procesie przebiegu budowy, jak i późniejszej eksploatacji domu. Czym się kierować przy wyborze działki?

Decydując się na budowę własnego domu, zaczynamy od zakupu działki. To kluczowy element całej inwestycji, a jednocześnie jedno z trudniejszych jej zadań. Parametry działki przełożą się na wiele aspektów, między innymi na to, jak będzie wyglądała nasza nieruchomość, ile będzie mogła mieć kondygnacji, jaką powierzchnię - a w związku z tym jaki będzie przybliżony koszt budowy. Istotna jest oczywiście zasobność portfela, ale poza kwestiami finansowymi warto wiedzieć, czym kierować się przy wyborze działki budowlanej, aby uniknąć niespodzianek i w przyszłości móc cieszyć się swoim własnym, wymarzonym domem.

Wymiary i kształt działki

Bardzo często spełnienie marzenia o własnym domu rozpoczyna się od wyboru projektu. Tymczasem należy pamiętać, że o wiele łatwiej jest dopasować dom do działki budowlanej niż szukać miejsca spełniającego warunki projektu. Przede wszystkim przed zakupem działki należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Są to źródła informacji wskazujące, jakich kryteriów trzymać się przy szukaniu projektu (np. jak dużą powierzchnię parceli będzie mogła zajmować zabudowa) i pomagające ustalić, czy dany budynek w ogóle będzie mógł powstać na wybranej działce.

Przed zakupem działki należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Polskie prawo budowlane nie definiuje minimalnej powierzchni działki pod budowę domu (choć plany zagospodarowania często narzucają maksymalną powierzchnię zabudowy), ale zazwyczaj - choć niekoniecznie we wszystkich gminach - za absolutne minimalną powierzchnię, na jakiej może powstać budynek mieszkalny, uznawane jest 300 m².

Zdaniem fachowców, idealna działka pod zabudowę powinna mieć kształt zbliżony do prostokąta lub kwadratu, co pozwala na bardziej efektywne zagospodarowanie. Za optymalną w warunkach miejskich powierzchnię przyjmuje się ok. 1000 m², a w każdym razie nie mniej niż 600 m².

W miarę możliwości warto oczywiście zainwestować w nieco większą posesję, aby nie musieć ograniczać się z wyborem gotowych projektów ani rezygnować z możliwości zagospodarowania ogrodu. Specjaliści jako idealną proporcję wskazują 50:50, czyli możliwość zabudowania 50% powierzchni działki. Gdy warunki na to nie pozwalają, zawsze można rozważyć opcję oszczędzającą cenną powierzchnię gruntu, np. dodatkową kondygnację lub piwnicę.

Dostęp do mediów

Działka uzbrojona, czyli mająca podłączenie do prądu, wody, gazu i kanalizacji, jest droższa, ale też bez wątpienia jest dużym udogodnieniem dla kupującego. Szczególnie istotny jest tutaj prąd, którego przyłącze jest obowiązkowe do rozpoczęcia inwestycji. Zakup działki uzbrojonej bez wątpienia skraca czas rozpoczęcia budowy, nie wymaga też załatwiania całej związanej z przyłączami dokumentacji.

Ze względu na przeważnie znacznie niższą cenę, dużo zainteresowanych rozważa kupno działki nieuzbrojonej. Trzeba natomiast pamiętać, że doprowadzenie mediów jest bardzo kosztowne i czasochłonne, co w ogólnym bilansie może okazać się jednak nieopłacalne.

Orientacja ma duże znaczenie

Usytuowanie domu na działce nie może być przypadkowe, wręcz przeciwnie, powinno być bardzo dobrze przemyślane i zaplanowane. Właściwe ustawienie względem stron świata będzie miało znaczenie podczas rozplanowywania układu pomieszczeń, tak, aby pozwolić na optymalne wykorzystanie światła słonecznego. Pozwoli to doświetlić wnętrza, a także wykorzystać naturalną energię do zapewnienia lepszego komfortu cieplnego w budynku, co z kolei przełoży się na wysokość rachunków.

Zaleca się, aby wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, czyli najgorzej oświetlonej. Front domu skierowany na północ będzie mniej nasłoneczniony, dlatego właśnie tam warto zaplanować garaż i inne pomieszczenia gospodarcze. Od tej strony można także usytuować kuchnię czy łazienkę, jeżeli ich lokalizacja w ciemniejszej i chłodniejszej części domu nie będzie miała dla nas większego znaczenia.
Jak najwięcej światła słonecznego potrzebujemy zazwyczaj w pomieszczeniach dziennych, jak salon, jadalnia czy gabinet, dlatego najlepiej, jeżeli będą one zlokalizowane od strony południowej lub południowo-zachodniej. To samo dotyczy ogrodu, który wówczas będzie równomiernie doświetlony. Stworzymy dobrze doświetlony salon z wyjściem na taras i widokiem na zieloną przestrzeń ogrodu.
Idealne miejsce na sypialnię to strona wschodnia. Taki pokój nie wymaga wiele bieżącego światła, za to gorącym latem będzie łatwiej utrzymać tam przyjemny chłód, poranki będą znacznie przyjemniejsze.

Oczywiście powyższe wskazówki to rozwiązanie modelowe, które nie zawsze jest w zasięgu i niekoniecznie wszystkim odpowiada, bo każdy ma swój ideał. W każdym razie warto szukać działki, która będzie do tego ideału jak najbardziej zbliżona. Zawsze istnieje opcja zlecenia zaprojektowania domu i jego otoczenia z uwzględnieniem wszystkich nietypowych charakterystyk.

Ukształtowanie terenu

Choć w zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie, aby budować na skarpie, to jednak specjaliści radzą, aby unikać terenów o niekorzystnym ukształtowaniu czy niepewnym podłożu, takich jak właśnie pochyłe, zalewowe czy zasypowe. Powodem jest przede wszystkim to, że z zasady na gruncie płaskim koszty budowy domu będą niższe. Nie jest to jednak regułą. Trzeba sprawdzić, czy pozornie płaski teren nie jest pełen zagłębień i nierówności, a także czy nie jest położony poniżej poziomu drogi, gdyż w takim przypadku mogą wystąpić problemy z wodami gruntowymi.

Działka o nawet niewielkim kącie nachylenia oznacza często wyższe koszty budowy, głównie ze względu na konieczność równania gruntu, wykonania nasypu czy wykopania specjalnej piwnicy. Jeśli jednak plan zagospodarowania przestrzennego pozwala, to jak najbardziej możemy przystąpić do takiej inwestycji. Pamiętajmy tylko, że na skarpie podstawą będzie wybór odpowiedniego projektu domu, dostosowanego do pochyłego ukształtowania terenu. Dom na zboczu musi też być dodatkowo zabezpieczony przed wodą spływającą podczas opadów. W związku z tym konieczne jest wykonanie badania wód gruntowych, a często także wyrównanie części terenu.

Budowa na skarpie ma swoje zalety. Jeśli ulokujemy dom na południowym lub południowo-zachodnim zboczu, to dzięki dodatkowemu nasłonecznieniu rekompensatą może być nawet 10% oszczędności na ogrzewaniu. Wyższe położenie może też oznaczać piękny widok z okien.

Chcesz wiedzieć więcej? Interesuje Cię zakup nieruchomości?
>>> PRZEJDŹ DO Nieruchomosci-online.pl